Свяжитесь с нами:
НИК Оценка — Юридические услуги, независимая оценка и экспертиза Юридические услуги,
независимая оценка и экспертиза
info@nikocenka.ru заявки принимаются 24/7
+7 (495) 025-00-30 с 9:00 до 22:00 (пн.-вс.)
Бесплатная консультация

Под обследованием незавершенного строительства понимают комплекс мероприятий, направленный на установление реальной рыночной стоимости жилого дома или иного здания, возведение которого не было завершено. Такие действия необходимы для того, чтобы зарегистрировать права собственности, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволяет определить объективную стоимость объекта, размер вложений и целесообразность завершения работ, а также перспективы получения дохода после достройки.

Классификация ОНС

Классифицировать такие объекты можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности. В таком случае постройки логично разделить на 3 большие группы:

  • Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся дома, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но строительство по каким-либо причинам было приостановлено.
  • Завершенность на 51-75%. Представителям этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
  • Завершенность на 76-95%. Объекты, входящие в эту группу почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.

Методики

Чаще всего к ОНС относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы. В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

Если же недостроенные здания более универсальны, могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

Особенности оценки объекта незавершенного строительства

Экспертное обследование ОНС – комплекс мероприятий, позволяющий оценить текущее состояние конструкций и материала, разработать план ремонтно-восстановительных мероприятий, которые необходимо выполнить перед возобновлением строительства. Главная цель технического обследования долгостроя – найти и зафиксировать повреждения конструктивных элементов, рассчитать уровень их износа. Особенности таких работ во многом зависят от степени готовности здания. Правильно выбрать методику поможет учет ряда факторов: 

  • функциональное назначение; 
  • технология возведения; 
  • уровень готовности сооружения;
  • год и месяц начала постройки; 
  • физическое состояние возведенных конструкций и материала; 
  • период, на который было заморожено строительство; 
  • возможность перепрофилирования. 


Состав и объем мероприятий также во многом зависит от пожеланий собственника относительно судьбы долгостроя: возобновление строительства, проведение перепрофилирования здания или его снос. Для формирования объективных выводов о техническом состоянии недостроенного сооружения и разработки адекватных рекомендаций по эксплуатации, необходимо выполнить комплекс исследовательских и аналитических процедур. Для этого специализированные организации используют профессиональное оборудование и опираются на требования действующих нормативно-правовых актов, ГОСТ и специальных методик.

В рамках таких работ обычно пошагово выполняются следующие шаги:

  • Изучение проектно-технической документации и прочей информации о недостроенном сооружении. 
  • Проведение визуального осмотра, обмерных манипуляций и инструментальных исследований, отбор образцов и материала. 
  • Фиксация повреждений и дефектов, прогибов и отклонений строительных конструкций от горизонтальной или вертикальной оси. 
  • Лабораторные испытания и анализы. 
  • Обработка полученных результатов, расчет прочностных характеристик и других свойств строительных конструкций. 
  • Оформление экспертного заключения, выводы о техническом состоянии.
  • Разработка рекомендаций по дальнейшей эксплуатации жилого дома или строения иного назначения, обоснование необходимости проведения восстановительно-ремонтных мероприятий перед возобновлением строительства. 

Основной объем информации о техническом состоянии недостроенного здания специалисты получают на 2-4 этапе. Все измерения и расчеты основаны на методических указаниях, требованиях ГОСТ и других нормативно-правовых актах.

В случае с незавершенным строительством особенности проведения анализа его реальной стоимости напрямую связаны с целями использования недостроенных объектов в будущем. Стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации, получения прав или совершения сделок с такой недвижимостью является наличие всей необходимой документации. 

Среди прочего заказчик услуги обследования должен будет предоставить профессиональной оценочной организации следующие бумаги:

  • разрешение на строительство;
  • проект проведения работ;
  • вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; 
  • технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. 

В среднем такие документы выдаются на 3-4 года. В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены и внесены в стоимость экспертизы.

В процессе оценочной деятельности, касающейся незавершенного строительства могут возникать следующие проблемы и сложности:

  • несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
  • отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
  • сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков;
  • отсутствие разрешительных бумаг на участок или объект, что может сказаться на точности.

Основным документом после проведения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Его можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних бумаг бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для сотрудничества с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

В детальном отчете указываются материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускается, что оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ).

Пока строительные мероприятия на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенным. Исходя из анализа судебной практики, в отношении ОНС работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать экспертизу ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться для:

  • принятия решения о необходимости продолжения строительства, либо о его прекращении;
  • изменения целевого назначения и функциональных характеристик, перепрофилирования;
  • предпродажной подготовки, если на ОНС найдется покупатель;
  • внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
  • постановки ОНС на баланс предприятия как имущественный актив;
  • передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании, коммерческих займов;
  • определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке ОНС.
  • Соответственно, от правильного выбора методики зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного дома.

Эксперты компании «НИК Оценка» быстро, недорого и эффективно проведут обследование незавершенного строительства, заказчику будет предоставлен достоверный отчет, имеющий юридическую силу. Услуги оказываются физическим лицам и юридическим организациям.

Заказав оценку в нашей компании, вы получите техническое заключение с точными результатами, проверочными расчетами, графическими и фотоматериалами, выводами и рекомендациями.

Предлагаем:

  • Бесплатные консультационные услуги личного менеджера;
  • Беспрецедентно высокий уровень профессионализма экспертов-оценщиков, обусловленный многолетним опытом;
  • Обратную связь 24/7;
  • Бесплатный выезд на строительный объект (Москва и МО);
  • Доступные цены;
  • Полное соответствие установленным нормам и правилам;
  • Кратчайшие сроки выполнения: от 5 рабочих дней.

Заказать экспертизу можно любым удобным способом: по телефону в любой день (в будни с 9.00 до 19.00), письмом на почту или через форму на сайте в режиме онлайн.  

У нашей организации широкая партнерская сеть: услуга оказывается практически во всех регионах РФ. Звоните нашим менеджерам прямо сейчас, или оставляйте заявку онлайн и мы оперативно свяжемся с Вами. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».

Список услуг

Другие услуги

У Вас есть вопросы?

Заполните форму обратной связи
и наш менеджер сразу Вам перезвонит

Наши эксперты

Шандыбина Екатерина

Шандыбина Екатерина

Оценщик
Приемышев Алексей

Приемышев Алексей

Оценщик
Пузырева Аида

Пузырева Аида

Помощник оценщика
Скворцова Алина

Скворцова Алина

Оценщик

Преимущества работы с нами

Гарантия качества
Гарантия качества

Мы работаем на рынке уже более 10 лет и дорожим своей репутацией

Отчетность
Отчетность

Наши отчеты принимают большинство банков, а так же принимаются в суде

Персональный подход
Персональный подход

Мы предлагаем самое выгодное решение для нашего клиента

Короткие сроки
Короткие сроки

Сроки проведения оценки и составления отчета от 1 дня

Квалифицированные эксперты
Квалифицированные эксперты

Наши эксперты имеют все необходимые разрешительные документы и обладают большим опытом и стажем работы в данной сфере

Электронный документооборот
Электронный документооборот

Удобный обмен документами по электронной почте

Отзывы клиентов

Вы хотите оставить отзыв?

Мы будем рады если Вы оставите свой отзыв
о нашей работе

Оставить отзыв
Сергей Иванов
05.08.2021

Спасибо, что помогли разобраться в решении моей проблемы, я долго искал компанию, которая сможет мне помочь. Все было сделано быстро, в течении 1 дня документ был готов. Спасибо!

Наши сертификаты

Аккредитация и наши партнеры